“金九银十”惨淡收场,百强房企十月销售下降28%

楼市“金九”失约之后,“银十”的表现也弱于市场预期。

克而瑞数据显示,即便在规模房企积极把握“国庆”假期加大促销力度的背景下,10月房企整体销售未有明显改观,TOP100房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元,环比降低2.6%,同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。


不过房企的表现存在一定分化,百强房企中10月业绩环比增长和环比降低的分别占到近半数,中海地产、建发、华发的表现相对突出,环比增幅均高于30%。

从累计业绩来看,TOP100房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究机构认为,9月以来的政策效果未能完全显现,购房者观望情绪仍较重,多地疫情反复进一步影响市场恢复节奏。接下来地方需求端政策力度有望加码,保交楼纾困政策将持续推进,但全国性强力政策较难出台,市场转暖仍存在不确定性,中短期呈现曲折性弱复苏走势。

销售仍未达预期

作为全年冲刺业绩的关键节点之一,国庆备受房企重视,今年也普遍采取了集中推盘,加大营销力度等方式,希望能实现一波销售业绩的增长。然而在当前的市场环境下,房企的希望并未实现。

据亿翰智库调研情况,即便房企屡出新招、不遗余力,特价房、买房送车位、买房送物业费、首付分期、0息首付、7天无理由退房、折扣券等多方式并用,但80%的房企国庆假期认购金额仍有30%-50%的跌幅。

克而瑞研究中心指出,目前,行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失、观望情绪浓厚,叠加疫情影响,企业整体的销售去化压力在进一步加大。

据克而瑞数据,重点30城10月成交面积低至1414万平方米,创下半年以来单月新低,环比下降14%,同比跌幅扩至28%。

在此背景下,房企整体销售在10月份延续了相对低迷的表现。即便在去年同期基数较低的情况下,百强房企10月单月销售同比仍下降28.4%。

当然,各梯队房企销售也存在分化,TOP50房企表现优于行业整体,仅18家企业单月业绩环比降低,且环比降幅多在30%以内,整体环比微增0.1%。

从头部房企来看,保利发展10月单月销售排名第一,碧桂园、中海地产分别位居二、三,分别同比下降14%至430亿元、同比下降29%至420亿元、同比增长20%至327亿元。

申万宏源研报指出,10月房企销售连续15个月普降,改善趋势有所反复,同时企业分化明显加剧,主流房企中销售同比排名靠前的房企为:仁恒+139%、首创+70%、招商蛇口+52%、华润置地+37%。

从前10月累计销售情况来看,中指研究院统计数据显示,TOP100房企销总额为60954.6亿元,同比下降43.4%,降幅较9月收窄1.7个百分点。

房企今年以来的累计销售情况同样呈现分化,TOP10房企销售额均值为2531.4亿元,较上年下降36.4%;TOP11-30房企销售额均值为818.7亿元,较上年下降48.6%;TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为424.0亿元和215.7亿元,同比分别下降51.1%和42.4%。

“千亿房企俱乐部”继续减员,超千亿房企16家,较去年同期减少16家;超百亿房企100家,较去年同期减少48家。

申万宏源分析师指出,预计房企之间的销售分化在融资差异和拿地差异之后将进一步加大,这也会推动优质房企的销售集中度进一步提升。

何时企稳?

为了助力房地产市场尽快企稳,9、10月份政策端的发力其实并不小。

中央层面多项政策集中出台,包括下调首套房公积金贷款利率、部分符合条件城市可下调或取消首套房商业贷款利率下限等,以降低购房者置业成本,同时继续支持房地产企业合理融资需求,保交楼资金逐步落位,稳市场、稳预期的导向更加明确。

地方层面也持续优化政策工具箱。据中指研究院统计,9-10月全国有超160省市出台政策超230条,政策主要涉及优化限购、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限等方面,部分城市将住房政策与生育、养老、租赁等相结合。

具体分月来看,9月政策节奏明显加快,109省市出台政策151次,而8月是75省市出台政策99次。10月政策频次有所下降,为75省市出台政策81次。

在当前的政策工具中,对需求端影响最大的是下调房贷利率。

9月底以来,已有100省市降低首套房公积金贷款利率;有超20城下调首套商贷利率下限至4%以下,其中包括武汉、天津等二线城市。

据中指院监测,10月重点城市首套房平均贷款利率降至4.12%,二套房平均贷款利率降至4.91%。

中指研究院指数事业部分析师孟新增认为,当前的房贷利率水平已经非常接近下限了。如果说现在很多城市的购房情绪还没有缓解起来,到了四季度或者明年整体房贷利率下调的预期还是有的。

对于接下来房地产市场的走势,业内普遍持谨慎的看法。

在亿翰智库看来,现有对于地产行业信任链条的修复动作约束颇多,推进缓慢,谨慎有余。

亿翰智库指出,从当前的市场整体情况和表现来看,单单依靠市场本身力量或很难实现行情修复,政策的走向和力度或将决定市场走向、行情修复进程、市场回暖程度。基于当前市场表现和外部环境推演,四季度市场行情难有超预期表现,持续筑底或为大概率事件。

中指研究院也认为,短期来看,市场恢复节奏仍取决于宏观基本面修复程度、疫情防控效果和政策端优化力度等方面,若相关政策积极落地且多地疫情得到有效控制,购房者置业情绪有望逐步修复,四季度新房市场或逐渐企稳。

孟新增认为,当前的房地产市场不一定去追求它到底何时恢复到以往的水平,而是关注重点城市何时能达到企稳的阶段。

克而瑞研究中心也指出,接下来两个月,我们认为地方需求端政策力度有望加码,保交楼纾困政策将持续推进。随着政策层面持续释放积极信号,各地强化保障整体市场稳定,这将使得购房者信心逐步重塑,观望情绪有所下降。但全国性强力政策较难出台。因此,企业理应调低政策预期,做好继续应对市场变化的准备。





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