融创化债迎新进展 两只境内债券重组获表决通过

在今年11月底公布新的化债方案后，近日，融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创中国”）债务重组迎来新进展。

12月10日，融创中国公告称，“H6融地01”H0融创03”两只债券已率先通过重组表决，另外8只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。

据了解，融创中国的境内债重组方案给到债权人四种灵活选项，以及现金对价、股票、资产等偿债资源，若能顺利重组，或将对行业有借鉴意义。

房企化债进度有待提升

12月9日中共中央政治局召开会议强调，明年要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。

而化解房企债务风险即是稳住楼市的重要一环。据中指研究院企业研究总监刘水介绍，近几年，已有60多家上市房企发生债务违约，由于房地产市场深度调整，违约房企化债债务重组缓慢。

据统计，自2023年年初以来，已经有二十余家上市房企退市。目前，仍有多家房企在停牌，未来仍将有多家房企退市。刘水指出：“如果上市房企接连退市，影响行业信心恢复。房企失去上市地位，将不利于债务重组和化解，也影响房地产行业信心的恢复。”

从化债方式来看，行业已经历了债务展期、债务重组、逆向混改、破产重整等一系列的化债探索。其中，债务展期曾是多数房企化债的首选。

然而，在债务展期这场拉锯战中，房企以时间换空间完成对现金流的救急，并没有从根本上实现债务削减，当市场回暖始终不及预期时，注定要再度面对债务到期的压力。事实上，首批完成境内债展期的房企中，已有房企今年6个月内追加两次展期直至明年3月。

另外，有少部分房企选择走上了破产重整、逆向混改的道路。据业内人士分析，破产重整与逆向混改一般需要强大的战投下场辅助，在当下市场环境中，不具备行业普遍性。

市场化化债路径

债务重组已成为部分房企走出困境的一项重要选择，典型如融创中国，境外债方面，其于2023年11月率先完成百亿美元的境外债整体重组。

境内债方面，其第一轮化债方案于2022年年底通过：针对已经到期的债务，展期时间由原计划的3.75年缩短至3年；针对尚未到期的债务，展期时间由原计划的4.5年缩短至4年。同时对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。

今年6月，融创中国将本应在6月、9月兑付的境内债本息，兑付时间延后到年底，为境内债的整体重组做准备。

11月27日，融创正式公布了境内债整体重组方案，其总额约为154亿元的境内债通过现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式，降债比例超过50%。

其中，在现金要约收购选项中，融创中国拟按每张债券面值20%的价格发起现金要约购回，现金总金额不超过8亿元，方案接纳债券本金上限40亿元。

股票及/或股票经济收益权兑付方案显示，融创中国将向特殊目的信托增发特定数量的股票，人民币100元债券对应融创股票13.5股，预计新股总发行5亿股。

在以资抵债方案中，融创中国将设立服务型信托，债券持有人直接或间接享有其控股子公司所持有的特定资产收益权。获配以资抵债选项的标的债券每100元面值受偿金额35元。

最后是展期方案，本金展期9.5年，第5年开始兑付本金，利息部分统一降至1%。另外融创中国拟于2025年年底前安排现金支付1%及对应利息。

一位市场分析人士指出，该方案中大比例降债+长展期的举措，预计最高可实现化债超百亿元，为融创走出困境、加速回归正常经营提供了支撑，更有助于后续债务风险化解、保交付与项目盘活的更好解决。

此外，融创中国在化债过程中选择了市场化手段，方案中的四个选项均不具有强制性质，债权人可以根据自己的诉求自由选择。“融创坚定履行不逃废债的原则，留债展期的选项因此没有设置金额上限。这样市场化削减债务的方案，能真正帮助公司活下来，经营回到正常轨道，也能更好地保护债权人利益，对于行业来说极具参考价值。”

为进一步增加重组方案的诚意，融创中国把此前配股融到的现金大部分都用在了折价回购债权上，同时增加了现金支付安排，明年年底前向每个持债账户兑付本金1%及对应资本化利息和全部未付利息，还提出了债转股经济收益权的选项。

据了解，作为地产行业极具流通性、交易量最大的股票之一，今年融创中国股价已累计上涨超过90%。中共中央政治局会议之后，12月10日，港股房地产板块受政策影响尾盘快速拉升。其中，融创中国表现最为突出，单日涨幅高达14.68%。